Lettre ouverte à Monsieur le Ministre de l’urbanisme, de l’Habitat et de l’Aménagement du Territoire.
Monsieur le Ministre, bien que la cherté des loyers soit favorable à la lutte contre l’exode rurale et l’abandon des zones de production par les producteurs, il est indéniable de constater de nos jours que la question du logement dans notre capitale est devenue alarmante, insupportable pour une grande partie des ménages. Avec l’arrivée de ces mois saints de Ramadan et de carême, la problématique ressurgit, et c’est avec un profond sentiment d’urgence que je vous adresse cette lettre.
Bien que certains observateurs blâment l’État pour son inaction et l’absence de régulation des loyers au profit des locataires, je pense que cette problématique implique des enjeux complexes qui nécessitent de prendre en considération certains éléments structurels ainsi que la protection des intérêts des différentes parties. Il est important de noter que le coût élevé des loyers à Conakry découle principalement d’une forte demande, avec presque 3 millions de locataires dans la capitale, face à un manque chronique de logements décents. Cette situation est aggravée par la spéculation immobilière, l’intervention de démarcheurs et d’agences immobilières, les coûts d’acquisition des terrains et de construction, ainsi que l’absence de cadre juridique contraignant.
Je voudrais clarifier à ceux qui estiment que l’État, à travers votre ministère, devrait déterminer les loyers selon les zones, qu’ils se fourvoient. À mon avis, cette tâche ne relève pas de ses prérogatives car le secteur est régi par le droit privé. De plus, je pense qu’il serait approprié que toute réglementation des loyers en Guinée prenne en considération les préoccupations des deux parties, à savoir les locataires et les bailleurs, plutôt que de ne se focaliser que sur les locataires. Cela expliquerait probablement pourquoi certaines lois visant à réguler les loyers, censées être mises en œuvre en 2024 et 2025 en Guinée sous l’égide du ministre Mory Condé, n’ont pas été réalisées.
Pour vraiment traiter les problèmes de loyers élevés à Conakry, je crois que le gouvernement, par le biais de votre ministère, devrait mettre en place une Autorité de Régulation du Logement (ARL). Cette autorité aurait pour mission de superviser les baux, de lutter contre les discriminations ethniques et religieuses, de proposer un montant plafond de loyer mensuel en fonction des préoccupations des différentes parties et d’interdire les intermédiaires non agréés tout en exigeant l’enregistrement des agences immobilières. Cet effort serait à mon avis la première étape cruciale, car de nombreux propriétaires imposent des avances élevées, des dépôts de caution à plus de 2 mois, et même des frais de démarcheur ou d’agence, ce qui rend le logement inaccessible aux familles à faibles revenus à travers des effets de contagions.
Même si l’État ne doit pas fixé à la place des bailleurs, les loyers selon les types de logements et les zones, il peut toujours se permettre d’imposer une taxe de 10 % sur les loyers perçus pour financer par exemple, un plus grand nombre de logements sociaux chaque année. L’objectif serait d’équilibrer cette forte demande et l’offre restreinte de logements à Conakry.
Dans le but de compenser les pertes que pourraient rencontrer les bailleurs, ce qui constituerait un frein à la mise en œuvre des politiques de régulation, et de protéger leurs investissements tout en soulageant aussi les locataires, je suggère que le gouvernement guinéen fixe à un mois le paiement de l’avance de loyer et à deux mois celui de la caution, qui est finalement la propriété des locataires. Ainsi, pour éliminer les obstacles pour les bailleurs, la loi pourrait établir que les frais d’agence immobilière soient limités à un mois de loyer hors taxes, répartis à parts égales entre le propriétaire et l’agence ou le démarcheur.
Ces règles visent à réguler les relations entre bailleurs, locataires et sociétés immobilières (démarcheurs), sécuriser les locations et rééquilibrer les coûts.
À l’heure actuelle, la Guinée rencontre régulièrement des crises de liquidité en raison d’un manque de confiance entre les banques primaires et les épargnants. Dans cette optique, les solutions fiscales ci-dessous énumérées peuvent servir à decourager les bailleurs à opter pour la thésaurisation. De ce fait, le gouvernement de Guinée pourrait introduire un crédit d’impôt de 10 à 20 % sur les loyers déposés qui excèdent 10 millions GNF, imputable à l’impôt sur les loyers. Avec une croissance actuelle de 7 % en Guinée, qui pourrait atteindre 9 % dans les années à venir, il est essentiel que l’État mette en place des politiques réfléchies, sans laisser place au hasard. Tout doit être planifié de manière ciblée.
Dans l’espoir de vous voir partager cet avis,
Je vous prie d’agréer l’expression de mes meilleurs sentiments et de mon profond respect à votre égard.
Par : Mohamed Lamine Camara #Molac
